■侯天傅
不動產投資信託商品（REITs）可以說是今年以來最熱門的商品，國泰人壽、新光人壽與厚生集團皆準備推出旗下最好的標的加入戰局，REITs的穩定收益、與股債市走勢關連性低，以及抗通膨等特性，儼然已成為個人資產配置中不可缺少的一環。
專家表示，雖然REITs強調收益穩定，但無法保證投資人真的可以享有穩定的配息。依據REITs投資標的不同，結果也會不同，投資人在投資前除了考量租金收益率外，還應考慮下列各項因素：
【2005/08/05 星期五 經濟日報/B12版/生活理財家】
一、整體經濟景氣
不動產景氣與整體經濟情勢連動性極強，投資REITs必須掌握景氣變化，除了發行機構預估的收益率外，隨著景氣好轉，投資人可藉由投資REITs快速享有不動產增值利益；反之，在景氣高峰買REITs，也很有可能套牢，蒙受資本損失。
根據報導，香港自九六年開放大陸人士到港以「自由行」方式觀光旅遊後，旅遊人數暴增，受此影響，2003年迄今香港Ａ辦大樓、高檔住宅、店舖的價格漲幅，分別達140％、73％、72％，大陸旅客到港觀光旅遊更帶動香港酒店平均住房率高達90％以上。因此，投資人如果看好兩岸未來將開放觀光，就可以購買投資觀光飯店的REITs，享受「觀光錢景」。
二、管理機構經驗
REIT s的管理機構主要是替投資人管理投資標的，萬一管理機構管理欠佳，導致空置率提升，租金收入因而下降，投資人的配息就會減損，因此專業有經驗的管理機構，不僅會吸引高檔房客，租金與出租率也可維持一定的水準，投資人方可享有穩定的收益。租戶結構、出租率與合約都會直接影響收益，相關資訊與注意事項，投資人都應詳加閱讀公開說明書。
三、標的物的位置
儘管REITs租金收入每年可能會依照通貨膨脹率往上調，但當市場供過於求時，屆時REITs投資標的的租金收入也可能向下調整。以台灣整體市況觀察，REITs標的物仍以「北部」為首選，主要北部仍是國際聚焦的地方，需求較大，跌價壓力小。
四、投資標的物種類
REITs的投資標的非常多樣，投資人如果看好台灣的觀光業發展，就可以投資有觀光飯店REITs；如果看好台灣的經貿發展，就可以投資有商用辦公大樓、商務型住宅的RE-ITs；如果希望更高的租金收入，有包底抽成合約的標的物就可以列入選擇。
目前國內利率不高，房地產也處於歷史相對低點，泡沫化風險低，現在進場佈局REITs是一個不錯的好時點，不過REITs基本上仍屬於長期持有的投資商品，除非有突發性的利多消息，使得價格突然飆高，否則是不適合短線操作。
