購屋貸款 須先檢視四大問題

■莊孟翰
雖然今年的政治氣氛比較不一樣,不過今年是很好的購屋年,今年市場所銷售之房地產,除地段特殊者外,售價都還算合理,並且消費者購屋負擔不大。惟購屋置產動輒數百上千萬元,除必須事先準備一筆為數不小的自備款外,銀行貸款還得負擔二、三十年的利息。因此,如何選擇合適的購屋貸款條件,乃購屋之前必須仔細衡量之一大課題。
雖然今年的政治氣氛比較不一樣,不過今年是很好的購屋年,則是不爭的事實,尤其是在世界經濟普遍復甦之情況下,國內經濟成長亦漸入佳境,並且失業率與金融逾放比率亦逐漸下降,惟房地產景氣動向仍不夠明確,加以購屋優惠貸款與土地增值稅減半徵收等利多因素依舊存在。
因此,今年市場所銷售之房地產,除地段特殊者外,售價都還算合理,並且消費者購屋負擔不大,而這也正是目前一般社會大眾認真考慮購屋置產之主要原因。
惟購屋置產動輒數百上千萬,除必須事先準備一筆為數不小的自備款之外,其餘銀行貸款部分還得負擔二、三十年的利息。
因此,如何選擇合適的購屋貸款條件,乃購屋之前必須仔細衡量之一大課題。以下僅就常見之問題提供參考意見。
【2004/04/25 星期日 經濟日報/18版/保險頻道‧房屋市場】

一、貸款成數
貸款成數高,相對的所需準備的自備款就比較少,按目前一般銀行購屋貸款比例約在六至七成之間,惟各家鑑價標準不一,並且其間差距常以百萬計,而在消費者購屋能力普遍不足之情況下,大都希望以較高的貸款額度來彌補自備款之不足。
應注意的是,銀行在鑑價過程,對於台北市的房屋鑑價金額較高,甚至可以按成交價格七成以上核貸,至於中南部或郊區則普遍較低;其次,對於公教人員及首次購屋者之核貸成數通常也較高,因此,辦理貸款之前應先有此認知。
二、貸款利率
申貸之前,不妨多做比較,優先選擇貸款利率較低的金融機構,就算只有一碼(0.25%)之差,就長期而言,其利息負擔依舊十分可觀。
更何況目前政府所提供之優惠貸款利率只有2.125%,如果購屋400萬元,自備款50萬元,其中200萬元享有優惠貸款,利率為2.125%,另150萬元為一般購屋貸款,利率假設為5%,購屋者每月利息負擔部分只有9,000餘元,而在買比租划算之情況下,一般消費者都儘可能選擇購買。
因此,購屋之前可別忘了貨比三家,選擇一家利率較低而又能夠提供其他服務或附加價值的金融機構。
三、寬限期
目前金融機構在市場競爭日益激烈之情況下,不僅前二、三年之利率普遍低於3%,對於貸款償還之方式亦不盡相同,其最常見者為貸款之後三至五年內為寬限期,僅需支付利息而暫不分擔本金,此就購屋者而言,當不致因購屋之前必須籌措一筆為數可觀之自備款,購屋之後又得馬上面臨本金與利息同時繳付之沉重壓力。
四、還款方式
目前一般金融機構有關購屋貸款之攤還方式主要有以下二種:
(1) 按月平均攤還本息:即貸款期間每月所攤還之金額均相同,此一方式較適合收入固定之薪水階級採用。
(2) 按期平均攤還本金,並依攤還本金餘額計息:亦即貸款人每期所攤還之本金相同,但利息支出初期較高,後期則隨本金之償還而逐漸減少,此一方式較適合不固定收入者採用。
由以上之分析可知,在辦理購屋貸款時,實應不厭其煩的詳加詢問各種還款方式與其他附加服務,然後再依個人負擔能力做一最有利的選擇。
其次,有關政府為提振房市景氣所提撥目前所剩不到1,000億元之購屋優惠貸款,對第一次購屋者而言,無疑的仍是減輕購屋壓力之最佳途徑,因此,就長期而言,仍應以此為優先考慮因素。 (作者是淡江大學產經系教授)

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