■莊孟翰
雖然今年的政治氣氛比較不一樣，不過今年是很好的購屋年，今年市場所銷售之房地產，除地段特殊者外，售價都還算合理，並且消費者購屋負擔不大。惟購屋置產動輒數百上千萬元，除必須事先準備一筆為數不小的自備款外，銀行貸款還得負擔二、三十年的利息。因此，如何選擇合適的購屋貸款條件，乃購屋之前必須仔細衡量之一大課題。
雖然今年的政治氣氛比較不一樣，不過今年是很好的購屋年，則是不爭的事實，尤其是在世界經濟普遍復甦之情況下，國內經濟成長亦漸入佳境，並且失業率與金融逾放比率亦逐漸下降，惟房地產景氣動向仍不夠明確，加以購屋優惠貸款與土地增值稅減半徵收等利多因素依舊存在。
因此，今年市場所銷售之房地產，除地段特殊者外，售價都還算合理，並且消費者購屋負擔不大，而這也正是目前一般社會大眾認真考慮購屋置產之主要原因。
惟購屋置產動輒數百上千萬，除必須事先準備一筆為數不小的自備款之外，其餘銀行貸款部分還得負擔二、三十年的利息。
因此，如何選擇合適的購屋貸款條件，乃購屋之前必須仔細衡量之一大課題。以下僅就常見之問題提供參考意見。
【2004/04/25 星期日 經濟日報/18版/保險頻道‧房屋市場】
一、貸款成數
貸款成數高，相對的所需準備的自備款就比較少，按目前一般銀行購屋貸款比例約在六至七成之間，惟各家鑑價標準不一，並且其間差距常以百萬計，而在消費者購屋能力普遍不足之情況下，大都希望以較高的貸款額度來彌補自備款之不足。
應注意的是，銀行在鑑價過程，對於台北市的房屋鑑價金額較高，甚至可以按成交價格七成以上核貸，至於中南部或郊區則普遍較低；其次，對於公教人員及首次購屋者之核貸成數通常也較高，因此，辦理貸款之前應先有此認知。
二、貸款利率
申貸之前，不妨多做比較，優先選擇貸款利率較低的金融機構，就算只有一碼（0.25％）之差，就長期而言，其利息負擔依舊十分可觀。
更何況目前政府所提供之優惠貸款利率只有2.125％，如果購屋400萬元，自備款50萬元，其中200萬元享有優惠貸款，利率為2.125％，另150萬元為一般購屋貸款，利率假設為5％，購屋者每月利息負擔部分只有9,000餘元，而在買比租划算之情況下，一般消費者都儘可能選擇購買。
因此，購屋之前可別忘了貨比三家，選擇一家利率較低而又能夠提供其他服務或附加價值的金融機構。
三、寬限期
目前金融機構在市場競爭日益激烈之情況下，不僅前二、三年之利率普遍低於3％，對於貸款償還之方式亦不盡相同，其最常見者為貸款之後三至五年內為寬限期，僅需支付利息而暫不分擔本金，此就購屋者而言，當不致因購屋之前必須籌措一筆為數可觀之自備款，購屋之後又得馬上面臨本金與利息同時繳付之沉重壓力。
四、還款方式
目前一般金融機構有關購屋貸款之攤還方式主要有以下二種：
（1） 按月平均攤還本息：即貸款期間每月所攤還之金額均相同，此一方式較適合收入固定之薪水階級採用。
（2） 按期平均攤還本金，並依攤還本金餘額計息：亦即貸款人每期所攤還之本金相同，但利息支出初期較高，後期則隨本金之償還而逐漸減少，此一方式較適合不固定收入者採用。
由以上之分析可知，在辦理購屋貸款時，實應不厭其煩的詳加詢問各種還款方式與其他附加服務，然後再依個人負擔能力做一最有利的選擇。
其次，有關政府為提振房市景氣所提撥目前所剩不到1,000億元之購屋優惠貸款，對第一次購屋者而言，無疑的仍是減輕購屋壓力之最佳途徑，因此，就長期而言，仍應以此為優先考慮因素。 （作者是淡江大學產經系教授）
