央行房貸新政激起千層浪
如果荷包太瘦，想在內地買房子可是難上加難，過去幾年快速攀升的房價，讓中國民眾追趕得很辛苦，現在住房貸款又要加息，貸款族手頭將變得更緊。飆高的房價也顯示中國房地產正面臨泡沫化的危機。
文／圓音 editor@new7.com.tw
三月十五，中國「兩會」落下帷幕，中國總理溫家寶在政府工作報告中的一句話：「抑制房價過快上漲的趨勢。」讓許多中國平民百姓覺得，離「居者有其屋」的夢想又近了一步。
From：新新聞評論報
夢想存留了不到一天，三月十六日晚上六點，中國人民銀行突然發佈住房貸款加息消息：自三月十七日起，調整商業銀行自營性個人住房貸款政策，五年期以上個人住房貸款利率由五‧三一％提高到五‧五一％。同時，對房地產價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的二○％提高到三○％，由商業銀行自行確定。
央行猛然出招，此舉意欲直破中國房地產價格上漲過快之勢，央行副行長吳曉靈亦稱，政策的調整主要是為了抑制房地產的過度炒作。中國財經圈人士解讀稱，央行房貸新政的推出，意味著中國官方對近幾年來中國房地產市場發展趨向泡沫化的現狀，已經到了不能再迴避、遮掩，而是必須把問題公開化，端到檯面上解決的地步。
房價高燒不退，溫州買房最難
近年來，一路高歌猛進的房價，已成為中國普通階層難以承受之重。以上海市為例，二○○○年以來，上海市商品房價格一路猛漲，近三年來情況尤其嚴重。二○○○年商品房均價為四千八百九十五元人民幣╱平方公尺，二○○三年達到五千八百九十七元╱平方公尺，二○○四年七月則飆高到七千五百四十六元╱平方公尺，九月飆升至八千一百四十八元╱平方公尺，四年不到的時間，漲幅快達倍數。
上海人因此驚呼，房價的高漲已到了令人絕望的地步。不祇在上海，商品房價格在中國各城市均呈漲價態勢。二○○四年底，中國國家統計局最新公佈的《國房景氣指數報告》顯示，二○○四年前十個月，中國商品房的平均銷售價格比同期上漲十一‧七％。
中國中國《個人理財》雜誌一項調查顯示，中國三十七大城市房價排行榜中，每平方公尺商品房平均房價(元)排名前五位的是：溫州(九千兩百七十八元)、上海(八千六百二十七元)、杭州(七千兩百一十元)、北京(六千兩百三十二元)、深圳(六千零三十七元)。
以上海一個普通的三口之家為例，該市二○○四年人民平均可支配收入為一萬六千六百八十三元，一家有三口勞動人口之家的可支配收入為五萬零四十九元，而一個普通的兩居室房價(按七十平方公尺計算)為六十萬三千八百九十元。也就是說，上海的一個普通家庭要買住房，平均需要二一‧一七年。而最需要耐心的是溫州市民，他們需要二一‧四三年。房價的不斷攀升，讓許多買房百姓不知所措，怨聲載道。
投機炒作嚴重，掩蓋市場真實
國務院為何出招提高房貸利息？主要是一些城市的房地產泡沫情況，已到了不得不解決的地步。上海尤其嚴重，調查結果顯示，上海的商品房投資的比例超過了三○％，遠超出國際二○％的警戒線，炒房風熾熱。中國社科院的專家在上海浦東調查研究時發現，浦東地區一些商品房的空屋率超過五十％，由此，中國有金融界人士認為，上海的房地產貸款質量正在下降，不良貸款比例正不斷上升。
在目前中國沒有規範的市場環境中，房地產的投機行為表現呈現兩種現象。一種是在房地產開發環節，「炒地」現象極為嚴重，許多好地塊基本上是轉了好幾道手才到開發商手裡，土地價格被人為放大，並轉移到初始房價中。另一種現象是被戲稱為「中國人第五大發明」的「炒樓」。
這種現象目前在北京、上海、杭州、溫州較為嚴重，甚至出現了「溫州炒房團」這樣的「專業炒家」。近乎瘋狂的「炒樓」行為導致這些城市房價飆升，增加了實際需求者的購房成本。無論是「炒地」還是「炒樓」，都掩蓋了市場真實的需求，導致供需關係失衡。
中國社科院金融研究所學者易憲容在《謹防房地產業要挾整個中國經濟》一文中，提出國內房地產業挾持著中國經濟，如果讓國內房地產的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅不可避免，而最後承擔這種泡沫破滅的祇能是國內各銀行。
房貸加息抑止，老百姓卻受害
中國一些城市房地產價格虛高之勢已成不可爭辯的事實，但央行此番通過房貸加息方式遏制房價繼續上漲的做法，卻如一石激起千層浪，尤其遭到來自平民百姓階層的強烈質疑。
中國人民銀行副行長吳曉靈公開表示，目前房地產價格是不正常的上升，央行加息是希望保護買房人，希望得廣廈千萬間，解決大多數人的購房利益。
但大多數民眾並不買帳，央行負責人的每一個解釋都被質疑拷問。一個最典型說法是：央行朝地產泡沫捅刀子，流血的卻是老百姓。更有偏激聲音說，此舉將劫富八百，損貧三千。
中國一家入口網站所做的調查顯示，近六成的網民認為，央行調整房貸政策會影響自己的購房計畫；近八成網民認為，央行調整利率受影響最大的是普通買房人而不是開發商；祇有三成的人認為利率政策會使得房價下跌。
在以前的房貸政策下，人們多少還能看到一點圓住房夢的希望。但新政策出爐後，初步可以肯定的是，由於首付比例的提高，沒住上房子的老百姓離實現住房夢又遠了一大步；由於利率的提高，貸款買了房子的老百姓，日子將更難過。
央行解釋，這麼做是為了「促進房地產業健康、持續發展」，也有媒體公開質疑，這會不會又成為一次配合開發商完美演出，繼續賺取黑心錢的利器？
評論者認為，這一新政策對房地產業泡沫的抑止難有什麼實質作用。在土地供應有限的情況下，開發商祇要「適當地」提高點價錢，就可以彌補他們的損失，於是，樓照蓋，價照高，泡沫照存在。朝地產泡沫捅過去的刀子，對泡沫沒作用，倒是百姓因此要流不少血出來。
有專家分析認為，做為高房價最堅定、也是最有力的支撐者是各地方政府。它們通過手中所掌握的土地壟斷、政策指引及輿論導向，支持了高漲的房價，製造了房地產價格祇漲不跌的價格預期，使得整個房地產市場的行為扭曲。壟斷土地收益事實上已經成為一些地方政府的重要甚至主要收入來源。
政策一經透露，各界看法不一
這邊廂房貸加息風波未平，那邊廂開徵房地稅消息又攪動一池春水。日前，財政部一位副部長透露，開徵房地產稅已成定局，建立健全房地產稅，有利於遏制房地產投機行為。
同樣，這個「政策意向」一經透露，就惹得輿論大譁。許多人忿忿不平地說：「這哪裡是在遏制投機行為，簡直是在扼殺老百姓的買房慾望。」從房貸加息到意欲開徵房地產稅，所引發的震盪空前激烈。
與此同時，北京的一些房地產開發商則看淡此次央行利率上調的影響。「這次上調祇是房貸利率的溫柔『回歸』，不會對北京房地產市場的交易量及價格形成太大影響。房地產的價格和交易量還是由供需情況這一根本因素來決定。」SOHO中國總裁潘石屹說。
也有開發商認為，央行發出了政策調整的信號，擠壓了小部分城市房價攀升的泡沫，必然會對中國長期穩定的房地產市場有一定的推進作用。
有人認為，認為貸款利率上調，對個人自住購房影響並不大。以一筆期限為二十年的五十萬元貸款為例，按新的住房貸款利率下限計算，貸款總額增加一萬四千萬元，月供增加五十六元。
而對於同時「以租養貸」月供幾套的炒房人來說，投資收益率將大幅下降。如原來一百萬元能同時以二○％首付購買五套一百萬元的房產，首付款提高至三○％則祇能購買三套，利潤降低，風險卻相應增加。對於房東型炒房人來說，月供增加，租金卻未必增漲，養房成本加大，資金鏈吃緊，如果某套房「斷頓兒」，便可能入不敷出。因此，房貸加息對炒房族有一定遏製作用。
經濟界專家易憲容指出，一些民眾之所以會對央行政策有誤解，根本的原因就在於中國社會還沒有真正進入市場經濟，這不僅表現中國的資金運作、要素市場(如土地、資金、勞動力)還沒有真正的市場化，而且表現出中國民眾還沒有市場化的意識。在不少人看來，賺錢是個人決策所為，一旦要承擔個人行為之成本，就不理解。也正是由於沒有市場意識，當市場出現利率變化時，一些民眾就不知所措，人云亦云。加上一些既得利益集團趁機誘導性的誤導，反而使民眾的市場意識離真實的市場愈來愈遠，受傷害的可能性就愈大。
各方不同觀點的交鋒爭辯，令人不由得發問：中國打壓房地產泡沫的手法，究竟是施以毒藥還是仙丹？
有經濟界人士指出，時下，中國房產市場正面臨著繼十幾年前海南、北海房產泡沫破滅之後的最大變局。此次關於房貸新政的大爭論，顯示了各方利益格局的激烈博弈。
央行有關負責人坦言，現在房地產價格這樣不正常的上升，除了宏觀經濟當中的一些具體問題以外，還有一些制度性問題。比如土地供給制度、地方政府稅收制度，以及住房問題上財政政策和金融政策應該怎樣合理地搭配。在這些方面，都有許多值得改進的地方。
