文/陳東豪
嘗過甜頭 越玩越大
上市櫃公司不斷買地套利，讓大台北都會區土地價格連創新高，他們在意的是財務報表的好不好看，至於市場或民眾能否消化這些高單價的個案，就不是他們關心的重點了！
台北居，大不易，因為今日台北的房價對受薪階級而言根本買不起。台北地窄人稠，先天上造就一屋難求的潛在條件，加上兩岸關係解凍，熱錢湧入，更加快大台北地區房價推升，但是一般卻忽略了另一個因素，就是國內股票上市櫃公司的影響，這些上市櫃公司每年要公布業績，業績不好則股價下跌，大股東的財產馬上縮水，相反則財產現值倍增。
由於台灣缺少充足的投資管道，國內金融業者在金融風暴陰影下，對海外投資卻步，大台北地區的房地產就成了國內財團與上市櫃公司最好的投資標的，因為既保值又能獲利豐厚。
金融與營建業囤地 獲利可觀
以國泰世華為例，國泰世華銀行在4月2日標售北市中山北路2段的商辦大樓，整棟底價為14億元，由上櫃公司台灣產物保險以近15億4千萬元得標，次高的忠泰建設董事長李忠義以個人名義出價15億3,689萬元，以211萬元價差飲恨。
有趣的是，國泰世華銀行是在03年從法拍市場以5億餘元買進，事隔7年以近15億4,000萬元賣出，獲利逾10億元，約為成本的2倍。對上市櫃公司而言，有甚麼會比買賣房地產來得安全又好賺？
據台灣房屋估算，國泰中山大樓周邊推案行情，斜對面的「遠雄富都」豪宅單坪成交約90～110萬元，國礎建設在中山北路、民生東路附近的「香榭富裔」每坪行情約75～85萬。台灣產物保險買進每坪成本為53.63萬元，介於市場行情周邊辦公大樓每坪48～55萬元，未來若申請都市更新，改建為豪宅，獲利可期。
土地買賣對國內金融與營建業者的獲利有多重要？行政院長吳敦義有次在立法院答覆立委廖國棟質詢時表示， 4年前有一個大家「耳熟能詳」的財團從政府手中標到北市建國南路一塊很大的公有地，取得土地後不開發，之後賺進數十億元，「財團沒有一分的努力，靠『圈地』就坐收龐大利益，這豈是符合社會公平？」吳敦義有明講這家財團是誰，但06年新光人壽以每坪74萬元標下位於建國南路的信義聯勤國有地，2年前新壽以每坪近356萬元的天價轉售給國泰金副董事長蔡鎮宇和元利建設。新光人壽自06年3月以63億元標得信義聯勤土地後，兩年多以101.4億元賣出，獲利約38.4億元，報酬率約47％。土地買賣對國內金融與營建業者的重要性也就不言可喻。
華固半路殺出 搶進天母
不僅如此，以日前台北市天母的聖道兒童之家土地招標案為例，當時媒體炒得沸沸揚揚。雖然吳敦義內閣也知要壓抑房價，以息民怨，金管會官員也私下打電話給國內壽險業「道德勸說」，勿參與聖道兒童之家土地招標案，對北市房價推波助瀾，但金管會沒想到最後卻是上市營建股王華固建設一馬當先，以70.28億元標下這塊土地，換算每坪達到409.68萬、溢價41.4％，創下台北市住三土地史上新高，擠下去年10月台銀青田街每坪371萬元的新紀錄。
當時台灣房屋分析，華固建設必須靠申請停車獎勵、都市更新、容積移轉等措施，以增加85％容積，因此推估華固未來每坪要賣100萬元以上才能打平，因此預計未來開價上看150萬元。而位於旁邊的天母東宮、天母華琪兩個老舊住宅，目前賣方開價已經拉高至每坪50萬元，但成交每坪仍然僅35～４０萬元，可見屋主對於本次標售案非常樂觀。但諷刺的是，聖道兒童之家原本做為育幼院的土地，在高價賣出後，那些院童能獲得多少助益，外界與當年捐助育幼院的善心人士們卻不得而知。
近年來天母明明是人口外移，商業蕭條的區域，華固建設為何要冒著風險高價搶進？事實上，這與建設公司上市櫃後的業績壓力不無關係。
國內上市櫃建設公司都必須在手中儲存土地以供日後推案，而推建案到完工交屋，認列營收獲利，通常需要2～3年的時間，當台北市土地越來越少時，像聖道兒童之家這種上千坪的建地就變得奇貨可居，為了降低風險，將聖道兒童之家蓋成豪宅，拉高單價，就成了建設公司保障獲利、支撐股價的不二法門。
推案優先 不管單價
事實上，華固建設已連續3年是台灣上市櫃公司中的營建股股王，因為華固已連續3年賺超過1個資本額，在金融風暴前，華固股價甚至破百元。但是，營建股的股王要如何確保他的王座？華固必須每年都推出一定金額的建案，才能達到一定的獲利。
以華固和遠雄為例，儘管遠雄建設在林口、三峽一帶大量推案，但單價不如華固，股本又比華固大，因此營業淨利總額雖高，但股價就是不如華固，但遠雄卻也穩居營建股后的寶座，至於林口、三峽的房地產一坪要超過20萬元，對建商們而言，這並不是太需要煩惱的事。
以今年北台灣都會區329檔期推案量約1,500億元，上市櫃建商就囊括8成。在台中市今年第1季就推出400多億元的新案，達去年全年度的2/3，至於價格與市場能否消化，似乎看不到國內建商們的擔憂。
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