最高限額抵押權 跨時空追債怪物

【經濟日報╱記者/呂郁青/2009.3.25】

李小姐去年底賣掉房子,打算清償T銀行房貸,向銀行申請房屋清償證明,才能把房子交給新買主,T銀行卻要求李小姐要先還掉信用貸款餘額,才肯塗銷房屋抵押權,讓李小姐順利交屋賣房。

原來,李小姐是另一筆300萬元信貸的連帶保證人,還剩下100萬元信貸沒還完。李小姐說,「哪有這種事,怎麼可以把所有貸款統統綁在一起?」氣憤地向消保單位投訴。消基會金融消費委員郭尚義表示,銀行沒有違法,關鍵就在於當初李小姐簽下的房貸抵押權屬於最高限額抵押權,向同一家銀行借,不管是過去或是未來的所有貸款都屬抵押範圍

房貸綁信貸

不過,亞洲大學財經法律學系副教授李禮仲認為,房貸綁信貸根本就不合理,應是橋歸橋、路歸路。消保會法制組組長邱惠美也表示,就算是最高限額抵押權也應限定在那筆貸款所衍生的債權,不能包山包海。

最高限額抵押權,是一隻橫跨過去、現在與未來的可怕怪物。李小姐萬萬沒想到,當初簽下房貸契約沒注意到的幾個關鍵字,會成為她現在買賣房子的阻礙。

問十個辦房貸的人,有九個搞不清楚自己簽給銀行的抵押權是「最高限額抵押權」,還是「普通抵押權」,李禮仲提醒,這些讓一般人聽了就頭昏的法律名詞,可能綁住你的房子一輩子。

「不就是把房子抵押給銀行嗎?房貸還完就沒事了吧?」最近剛辦房貸的王先生覺得,不用搞懂這麼複雜的法律名詞,反正只要按時繳房貸就好。
像王先生這種不想花心思看契約的消費者占大多數,王先生說,「反正看不懂,看了也沒有用。」李禮仲提醒,銀行要求王先生請姊姊擔任連帶保證人,如果王先生沒還完房貸,姊姊的房子有可能不能出售,或是王先生未來如果還有信貸糾紛不想繳,姊姊也須幫王先生繳信貸,否則姊姊房子有可能被拍賣。

王先生很驚訝,姊姊明明是王先生這筆房貸的保人,怎會變成也得負責王先生以後的信貸,還可能牽連姊姊的房子無法出售、換屋?

一家公股銀行房貸業務員說,她在放款處做了十幾年,常看到保人為房貸作保,卻沒想到連自己的房子也保不住。

「這是真的,」李禮仲說,就算房貸繳清了,但是本人或是作保對象還積欠信用卡、現金卡、信貸、車貸等貸款,銀行可以因為當初民眾房貸簽訂最高限額抵押權的權利,拒絕給予房貸清償證明,沒有房貸清償證明,民眾就沒辦法塗銷設定,沒有辦法塗銷設定,就沒辦法賣房子。

消保會也發現,銀行貸款常見爭議就是出自於此,很多人以為還完房貸,抵押權應該就消失了,沒想到,銀行不願塗銷該抵押權,最常發生的就是借款人還欠有其他債務,包括第二棟房貸、信貸或是現金卡,還是借款人還擔任他人的保人。

認知差距大

銀行不塗銷抵押權,影響的不只是民眾無法拿到清償證明,最重要的是,借款人想要賣屋、換屋都沒辦法。

大部分民眾都認為,既然提供抵押品的貸款已還清,銀行就應該要「公平」地把抵押權塗銷。邱惠美說,沒錯,一般人認知的這種關係,叫做普通抵押權,但現在大部分銀行房貸,都是依照「最高限額抵押權」設定。

就像哆啦A夢擁有任意門,銀行可在設定的金額中,跨越時間與空間,向民眾合法求償。消保會呼籲,銀行應修改定型化契約,不能包山包海抵押所有債權。

為何銀行房貸大多選擇最高限額抵押權,是不是過度保護銀行債權?銀行授信主管喊冤,最高限額抵押權對民眾也是好處多多,在事先設定的額度內,雙方可不斷發生債務關係,好處是不必不斷設定抵押權,造成民眾不便,像理財型房貸,民眾可以在額度內隨還隨借。不過,房貸業務員也坦承,很多人辦房貸1,000萬元,設定1,200萬元的最高限額抵押權,理論上還掉500萬元,還可以借500萬元到700萬元的抵押貸款,但民眾欠錢以現金卡借款。抵押貸款利率較低,現金卡卻高出很多。李禮仲說,「銀行享受抵押的好處,民眾卻沒享受到。」

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