5招破解都更屋話術-換屋免花錢,房價翻倍?

撰文者:郭莉芳/Smart智富月刊第162期/2012-01-31

「建商卡位都更屋, 現買現賺! 」、「屋主移民等不及, 有都更題材, 公寓變豪宅!」、「1坪換1坪,投資都更屋,趁現在!」這些廣告黃單上的字眼是不是很熟悉?拜大台北地區房價飆漲之賜,老公寓搭上「都更題材」,非常吸引買家的目光。

選擇都更屋,目標就是投資,該怎麼判斷這些房子的合理價格?值不值得花比一般行情更高1成的價格購買?專攻都更訴訟領域超過12年的律州聯合法律事務所律師蔡志揚與有「房市空頭總司令」之稱的政治大學地政系特聘教授張金鶚均警告:買都更屋,風險高!

雖然風險偏高,但是抱著「都更發財夢」的人還真不少,尤其是從房仲業者口中聽到類似以下的話,「換屋不花一毛錢,房價還可能翻倍。」或是「已經有好幾家建商在談,代表這個地段很搶手,建商又不是笨蛋,怎麼可能做虧錢生意?」很難不心動。到底該怎麼判斷呢?本文將針對常見的話術一一拆解,讓專家教你如何戳破謊言,還原真相,避免踩到都更地雷。

話術1:1坪換1坪,穩賺不賠!
正解:有機會1坪換1坪,但是權狀面積非使用面積!

「1坪換1坪」是台北市長郝龍斌在2010年中針對4、5層樓、屋齡超過30年的老公寓所提出來的都更政策。但也讓一般民眾誤以為只要是老舊社區都更,都可以1坪換1坪,不花一毛錢,老屋換新屋。

不少房仲業者更是以此為訴求,大打「都更牌」,只要委售的房子屋齡超過30年,就向買方鼓吹「現在政府把都更列為重點計畫,台北市的老房子都很值錢。」藉此哄抬房價。

許多老公寓的公設比低,扣除樓梯間與機電、防火設施空間,公設比約不到5%,換句話說,如果房屋所有權狀上的面積是35坪,實際室內使用坪數可能就是33坪,大4房2廳格局。

順利都市更新後,即使1坪換1坪,扣除新房子的公設比正常約30%~35%,即使權狀面積依然是35坪,但是很有可能室內實際坪數僅剩23坪,僅能規畫小3房2廳格局。

張金鶚以過去他審查多件都更案的經驗指出,老房子的1坪更新後約可換回1.3坪,如果符合其他獎勵條件,還可能換到1.5坪。

聽起來,「以小換大」不成問題,只是有2點需要注意:①扣除公設後,還原室內使用坪數不見得會比原先更大;②採光與位置可能跟原來的房子差很多,因為原先的老房子可能每一戶都採光、通風良好,但是社區更新後,矮樓房變高樓房,單層戶數可能變多,還有前後左右好幾棟,因此採光可能會受影響。

話術2:這裡已經有至少3家建商來談都更,很搶手,不買會後悔!
正解:愈多建商來談愈容易破局,根本不要碰!

走在台北市大街小巷,常可看到一些老舊社區的外牆上拉了白布條,寫著「本社區即將進行都市更新」,或是有些地方更豎立著「XX里都更辦事處」的白色廣告燈箱。有些房仲更以這些標示做為「本區有都更價值」的保證,向民眾鼓吹值得加價購買,因為「有建商插旗=地段優、具增值空間」。

事實上,有建商來談,只能說該社區在建商眼中具有都更的價值,建商才願意花時間與精力來說服地主,但不一定能保證「一定談得成」。房產爆料天王、《黑心建商的告白》作者Sway直言:「有掛白布條的,反而不要買。」因為這代表有建商插旗,掛白布條也是為了向其他建商宣示「最好別來跟我搶」的意味。

如果有多家建商來談,不代表行情一定看漲,但可以確定的是原有的住戶會擁屋自重,期待都更後獲得最大利益,只要有人獅子大開口,建商又不願妥協的話,都更不容易成局,期待老屋換新屋可能遙遙無期。

另外,既然有建商布局,就代表會有投資客覬覦介入,價格會更硬,如果想買這些房子,價格不可能便宜入手。

話術3:社區已成立都更籌備處,未來真的會都更!
正解:若無都更事業計畫書,八字沒一撇!

都更的程序很冗長,不管到了哪一個程序,都可以說「正在進行都更」,只不過真正的都更短則10年,長則20、30年,即使真的成立都更辦事處,也不見得能順利都更。

伯特利都更開發機構總經理何建智指出,坊間常見「都更自治會、都更辦事處、都更築備處」等單位,只要有看到這些招牌就可以確認該社區有人在推動都更,推動者有可能是建商、地主、社區主委或是營造商等。如果考慮投資這樣的房子,更應該走進這些都更辦公室去要求看「都市更新事業概要計畫書」或是「都市更新事業計畫書」,再搭配地籍圖確認該社區已經被劃定為都市更新單元。

如果相關人員拿不出上述的文件,就要小心這只是掛著羊頭賣狗肉,八字根本還沒一撇。

話術4:屋主跟建商談好了,未來一定可以分回50坪!
正解:「分配比率」非「分配面積」,一切以政府核定的面積為準!

如果都更進度較快,有可能屋主已經與建商談好未來的分配比率,例如房子蓋好後,每一坪換回多少面積,這就是所謂的「權利變換」階段。

不過,如果屋主告訴你買這一戶,未來一定可以分回50坪的話,就要請他拿出白紙黑字的具體證明,否則屆時有可能面積縮水,也求償無門。

在都更過程中,建商或代理實施者(營造廠、建經公司等)承諾分回給原屋主的是「分配比率」而非「分配面積」,例如,A戶分回建築物總樓板面積的1.2%、B戶分回總樓板面積的1.9%。

但是最終正確會分回多少面積,則還是要看政府單位最後核定發布實施的面積而定。

舉例來說,有可能建商送件的都市更新事業計畫與設計圖上的是面積1,000坪,但是政府的審議委員會最後裁決才核發800坪,屆時可以分配回來的面積就會縮水2成,原先預計分到50坪者,可能僅能分回40坪。

話術5:這一戶的同意書都簽好了,買了就可以當現成受惠者!
正解:每階段有不同的都更同意書,除非看到「權利變換選配書」才有譜!

為了取信買方,有些投資客屋主便會出示相關的都更同意書,但這不代表都更的保證書,若你拿出錢來加價購買的話,有可能現買現套,房價套在最高點。若是自住也就算了,如果是想投資賺增值財,恐怕還有得等。

都更的過程可以概分為4大階段,不同的階段都有不同的同意書或契約書要簽,整個過程中屋主會簽到的文件有:

  1. 都市更新事業概要計畫同意書
  2. 都市更新事業計畫同意書
  3. 權利變換選配書或合建契約書

如果屋主或房仲出示是第一種,代表只在起步階段,變數還很大,因為只要有其他建商能夠湊到該社區1/10比例的住戶同意書就可以先送事業概要計畫書,一個社區可能有好幾個建商都在送件。如果出示的是第二種或第三種,那更要小心,蔡志揚提醒,這代表原屋主與建商簽的合建契約或協議書已經白紙黑字寫下彼此的權利義務,即使房子轉手到你名下,你也很難反悔,主張重新簽約

因此,你更應該把相關的協議內容看清楚,例如未來的分配比例、房屋的位置等都已談定,如果你要買屋,就代表你概括承受原屋主所同意的契約內容。如果你看到屋主出示的是第三種,這代表都更進度已進行一半,最能確保未來都更的可能性。

張金鶚提醒,即使如此,只要房子還沒拆遷,都還是會有可能有變數,因為只要卡到1、2個釘子戶,進度就動不了。因此,在決定購買之前,最好還是向鄰居多打聽看看。

【延伸閱讀】專家評析

避免談不成》少選老人住戶偏高之大社區
政治大學地政系特聘教授 張金鶚

想買都更屋,不是房子夠老就有價值,而是房子位在精華地段,台北市的新成屋房價單坪在60萬元以上、新北市新成屋房價在30萬元以上的區域,才比較有都更機會。另外,也要避免以下2種老社區:

1. 住戶超過100戶以上:建商難以擺平群眾,都更進度容易卡住。

2. 老人住戶比例偏高:老人家對自宅的歸屬感強,不願搬遷,對於住新房子的興趣也不大,因此也不易推行都更。另外,如果你是貸款買屋,未來即使真的都更,在拆遷過程中雖然建商會補貼你租金,但是你同時到外面租房子,等於一邊付房租還要付房貸,這也是財務上必須先考量之處。

預防被告》務必詳讀「合建契約」!
律州聯合法律事務所律師 蔡志揚

如果都更進度已經進行到「事業計畫」階段,當屋主出示「事業計畫同意書」時,記得要問他是否當初有簽過「合建契約」,如果有的話,最好把合建契約內容詳讀一次,因為合建契約內會約定「未經建商同意,不得移轉合約中約定的權利義務,如果經建商同意移轉,地主要使買方承受合約所約定的權利義務」。換句話說,「事業計畫同意書」等於是「賣身契」,只要你買了這間房子,未來即使你不同意原先屋主簽的合建條件,並且「都更事業計畫書」已經過了公開展覽的30天期間,建商依舊可以進行都更,你若不依照合建契約,就要按照「權利變換計畫」進行分配。

選對目標》上網查詢各更新案的案名與地號!
伯特利都更開發機構總經理 何建智

都更曠日費時費力,報酬空間雖然不小,但是風險也很高,政府核定的速度不快,件數也不多,以台北市來說,過去5年平均每年才核發15件。如果真要投資,建議先上地方政府的城鄉發展局或都更處網站查詢。以台北市為例,可到台北市都市更新處網站http://www.uro.taipei.gov.tw/MP_118011.html,點選右欄「公告事項」中的「公告劃定更新單元」,點進去後,會有各行政區目前的公告劃定單元。另外,在「核定案」中也會有目前政府已核定發布實施的各更新案的案名與地號。

避開釘子戶》先打電話詢問建設公司!
房產爆料天王 Sway

想要投資都更屋,最好是買那種社區旁邊已經有一大片空地,原有建築已拆除的老社區,這代表只剩下少數幾棟,都更已進行到一定程度。唯一要注意的是,是否有釘子戶存在,導致該社區是碩果僅存未拆的1、2棟,確認的方法很簡單,打電話到隔壁空地鋼板圍籬上的營造廠或建設公司去詢問進度,是否已確定開工時間,通常就可以知道。

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